Верховный суд: новый владелец сданной в аренду недвижимости имеет право на получение арендных платежей и до регистрации своего права собственности на нее

   Наряду с общим правилом о принадлежности доходов от использования имущества его собственнику гражданское законодательство предусматривает возможность закрепления, например, в договоре условия о получении таких доходов иным лицом (ст. 136 Гражданского кодекса). Основываясь на данном положении, Верховный Суд Российской Федерации в недавно вынесенном решении указал на правомерность получения новым владельцем недвижимого имущества, сданного в аренду, арендных платежей за период с момента передачи ему этой недвижимости до регистрации права собственности на нее (определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 16 августа 2019 г. № 305-ЭС19-5838).

   Сторонами в рассмотренном деле являлись индивидуальный предприниматель Т. (далее – ИП, истец) и ООО «Р.» (далее – ответчик), заключившие в декабре 2016 года договор купли-продажи недвижимого имущества – нескольких нежилых помещений, – обремененного долгосрочной арендой и ипотекой. Договором было предусмотрено, что ИП (далее также – покупатель) становится собственником данного имущества с момента государственной регистрации права собственности на него и внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о переходе права – при условии полной оплаты стоимости приобретаемых помещений. Согласно составленному после внесения покупателем обозначенной суммы акту приема-передачи имущество было передано покупателю 18 января 2017 года, а право собственности ИП на него зарегистрировано 29 декабря того же года. В течение трех дней с момента регистрации этого права ответчик должен был перечислить истцу арендную плату, полученную от арендатора проданного помещения за прошедший с даты подписания передаточного акта период, – данное обязательство было закреплено в гарантийном письме от 23 января 2017 года. Его неисполнение и стало поводом для обращения истца в суд с требованием о взыскании с ответчика задолженности в размере полученных им с момента подписания передаточного акта до регистрации перехода права собственности на имущество арендных платежей и процентов за пользование чужими денежными средствами в связи с ненадлежащим исполнением денежного обязательства.

   Суд первой инстанции, указав, в частности, что составленное ответчиком гарантийное письмо свидетельствует о признании им наличия соответствующей задолженности перед истцом, а доказательства перечисления арендных платежей в установленный срок отсутствуют, удовлетворил требования истца (решение Арбитражного суда г. Москвы от 31 мая 2018 г. по делу № А40-21568/2018).

   Ответчик обжаловал данное решение, отметив в апелляционной жалобе, что право на получение арендных платежей возникло у истца только после государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество. Апелляционный суд поддержал эту позицию, подчеркнув, что хотя покупатель и является законным владельцем имущества с момента его передачи, распоряжаться им до осуществления государственной регистрации права собственности он не может – собственником имущества до этого момента остается продавец (при условии добросовестности его действий). При этом законом прямо предусмотрено, что право сдавать имущество в аренду принадлежит именно собственнику (ст. 608 ГК РФ). Таким образом, до регистрации перехода права собственности на недвижимость арендодателем являлся ответчик, а значит, требование о взыскании с него задолженности по перечислению арендных платежей в пользу истца не подлежит удовлетворению, заключил суд и отменил решение суда первой инстанции (постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17 сентября 2018 г. № 09АП-37260/18). Подача истцом кассационной жалобы ситуацию не изменила – окружной арбитражный суд согласился с выводами апелляционного суда и оставил его решение без изменений (постановление Арбитражного суда Московского округа от 22 января 2019 г. № Ф05-22705/18).

   Однако ВС РФ обратил внимание на то, что при рассмотрении данного дела разрешению подлежит вопрос не о надлежащем арендодателе, а о наличии обязанности продавца перечислить покупателю полученную от арендатора в установленном порядке арендную плату за период с даты подписания передаточного акта к договору купли-продажи до момента государственной регистрации перехода права собственности на соответствующее имущество. Суд первой инстанции, по мнению ВС РФ, на основе анализа положений договора купли-продажи, согласно которым покупатель с момента передачи имущества осуществляет права владения и пользования им и принимает на себя расходы по его содержанию, и содержания гарантийного письма пришел к правильному выводу о наличии у продавца обязанности по перечислению продавцу арендной платы за обозначенный период. Во-первых, принцип свободы договора позволяет сторонам самостоятельно определять все условия заключаемых сделок за исключением необходимых в силу закона или иных правовых актов (п. 4 ст. 421 ГК РФ). Во-вторых, возможность определения принадлежности доходов от использования имущества сторонами договора прямо предусмотрена законодательством (ст. 136 ГК РФ), поэтому, как подчеркнул Суд, они вправе установить, что доходы от продаваемой по заключенному ими договору вещи причитаются покупателю не с даты государственной регистрации перехода права собственности, а с иного момента.

   Поскольку односторонний отказ от исполнения обязательства по общему правилу не допускается (ст. 310 ГК РФ), ответчик, подтвердивший, причем в письменной форме, принятую на себя обязанность, не вправе без существенных на то оснований ссылаться на ее отсутствие и должен был перечислить истцу обозначенную арендную плату, заключил ВС РФ и отменил решения судов апелляционной и кассационной инстанций, оставив в силу решение суда первой инстанции.