Если договор управления прекращен и дом исключен из реестра лицензий, УК вправе «бросить» МКД, не дожидаясь появления новой УК

     Разъяснен порядок применения НДС исполнителями гарантийных обязательств по товарам на основании соглашений

Если сведения об МКД удалены из реестра не в качестве санкции за многократные «лицензионные» нарушения УК, а потому, что истек срок договора управления домом и УК не хочет его пролонгировать, то УК вправе уйти из МКД и прекратить управление, не дожидаясь событий, упомянутых в ч. 3 ст. 200 ЖК РФ (выбор новой УК, в том числе на открытом конкурсе, регистрация ТСЖ, назначение «времянки» и т.п.). Управляющую компанию, которая «ушла» из МКД в описанном случае, нельзя ни заставить управлять домом дальше, ни наказать за нарушение лицензионных правил (Определения Верховного Суда РФ от 7 июня 2021 г. N 309-ЭС21-295 и N 307-ЭС21-1863).

     Указанная правовая позиция (впервые озвученная 19 апреля 2021 года в определении коллегии Верховного Суда РФ N 303-ЭС20-23313) применена в двух делах об оспаривании административных штрафов по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ (оба дела рассмотрела одна тройка судей). В обоих случаях УК (одна — из Твери, другая — из Кургана), дождавшись окончания договора управления МКД с уведомлением органа жилнадзора, прекратили управление и перестали начислять жителям плату за содержание жилья, за что и были привлечены к административной ответственности (в одном из случаев и МКД поначалу находился в реестре лицензий — орган ГЖН отказался вычеркивать дом, отказ был оспорен в арбитраже и признан незаконным, но уже после привлечения УК к ответственности за неуправление «брошенным» домом).

     Оспаривание штрафов было безуспешным — суды отметили, что независимо от прекращения договора управления МКД обязанность по управлению никуда не делась вплоть до появления нового лица, которое полномочно управлять домом:

— исключение сведений об МКД из реестра лицензий является основанием для прекращения лицензиатом деятельности по управлению таким МКД, однако же с учетом ограничений, установленных ч. 3 ст. 200 ЖК РФ;

— безлицензионное осуществление деятельности по управлению МКД (в том числе осуществление такой деятельности в отношении дома, не включенного в реестр лицензий/исключенного из реестра) предусмотрено ЖК РФ в качестве исключения из общего правила свободы гражданского договора, в силу специфики рассматриваемых гражданско-правовых отношений;

— норма ч. 3 ст. 200 ЖК РФ направлена на соблюдение прав граждан (потребителей), обеспечение безопасности эксплуатации МКД, закрепляет непрерывность осуществления деятельности по управлению, обслуживанию МКД домами и оказанию коммунальных услуг.

ВС РФ с таким подходом не согласился и отменил оба постановления ОГЖН о привлечении к административной ответственности:

— для случаев исключения сведений об МКД из реестра лицензий по вине самой УК (аннулирование лицензии, неоднократные неисполнения предписания ОГЖН, неоднократные грубые нарушения лицензионных требований, неоднократное воспрепятствование проверкам и т.п.) предусмотрен один порядок прекращения деятельности по управлению МКД, а для случаев удаления сведений из реестра в связи окончанием срока действия договора управления — другой порядок прекращения этой деятельности (ВС РФ применил термин «внесение изменений в реестр» в качестве противопоставления случаям исключения из реестра);

— эти два порядка — разные, они не совпадают!

— если сведения о доме исключены, чтобы наказать лицензиата, — он, действительно, обязан безлицензионно управлять «исключенным» домом, пока тот не «перейдет» в новые руки;

— но если сведения о доме отсутствуют в реестре только потому, что истек срок договора управления, то УК не обязана больше управлять этим домом далее, дожидаясь каких-либо событий;

— а раз УК после прекращения договора управления не обязана «оставаться» в МКД, то ее нельзя и наказать за нарушение лицензионных требований при управлении МКД, фактически, — за неуправление домом.

     При этом ВС РФ сослался на свое свежее определение (N 303-ЭС20-23313 от 19.04.2021), в котором — при полностью аналогичных обстоятельствах — рассматривался вопрос о законности предписании ОГЖН (по просьбе ОМСУ) в адрес УК «продолжить управление МКД впредь до наступления события, предусмотренного ч. 3 ст. 200 ЖК РФ». И хотя данным определением спорное предписание не было признано незаконным (дело отправлено на пересмотр), в нем была изложена упомянутая правовая позиция, а также — что касается непрерывности управления домом и предоставления коммунальных услуг, — отмечено, что с 2019 года в РФ действует эффективный механизм назначения «временной» УК, на год, без конкурса, в кратчайшие сроки.

     Таким образом, можно констатировать, что ранее сформированная судебная практика — о том, что УК ни при каких обстоятельствах не может бросить дом, пока он «найдет» нового управленца, — будет полностью искоренена. Первой «ласточкой» было решение ВС РФ от 13.08.2019 N АКПИ19-474 (суд признал незаконными «заградительные» положения Приказа N 938/пр, которые не позволяли вычеркнуть дом из реестра лицензий по заявлению УК в связи с прекращением договора управления, если одновременно никакой новой УК или ТСЖ в доме не появлялось), однако до отмены «крепостного» положения УК потребовалось еще почти два года, причем ВС РФ и сам способствовал формированию этой практики (например, определением от 23.04.2020 N 303-ЭС20-5280 оставлены в силе акты нижестоящих судов, которыми постулировалась необходимость продолжить управление домом у УК, которая ранее была отобрана по итогам открытого конкурса, однако срок этого договора управления истек: «обязанности управляющей организации в отношении спорного МКД в связи с исключением его из договора управления, как и из договора энергоснабжения, фактически не прекратились»).