Правомерно ли требовать заменить способ открытия шлагбаума «по звонку с телефона» на открытие брелоком (мнение суда)

     Суд отказал собственнику торговых помещений в МКД в выдаче 11 брелоков от откатных ворот во двор дома, потому что телефонный номер собственника и так включен в базу данных телефонного оператора для открытия ворот, чем истец свободно пользуется (Определение Верховного Суда РФ от 12 мая 2020 г. № 304-ЭС19-28285).

     Иск о выдаче брелоков был заявлен к правлению ТСЖ, потому что:

• общее собрание собственников МКД решило огородить придомовой земельный участок металлической оградой и поставить откатные металлические ворота. При этом на собрании обсуждалось, что открываться ворота будут брелоками (пультами управления);
• когда ограда была установлена, именно правление ТСЖ решило отказаться от брелоков и установить систему открытия ворот по звонку оператору с SIM-карты из базы данных. Значит, в доме не имеется решения ОСС о введении пропускной системы по номеру телефона;
• собственник владеет почти тысячью квадратных метров помещений в этом МКД, сдает их в аренду, и для проезда к помещениям ему и арендаторам требуется 11 брелоков, а правление ТСЖ отказывается их выдавать;
• без брелоков, по номерам базы данных, подъезд к помещениям затруднен, что нарушает его права пользования земельным участком как общим имуществом МКД.

     Правление ТСЖ активно возражало, и в итоге суды трех инстанций пришли к следующему:

• довод истца об отсутствии решения ОСС по спорному вопросу отклоняется. Потому что именно на ОСС МКД было решено оградить металлической оградой земельный участок, утвердить смету на приобретение и монтаж автоматических откатных ворот. Значит, решение об установке ворот принято именно общим собранием. А решение, принятое правлением ТСЖ, о порядке открывания данных ворот, – это не то решение, которое относится исключительно к компетенции общего собрания;
• кроме того, истец не доказал саму техническую возможность открывания спорных ворот с помощью брелоков (пультов управления);
• довод истца о создании ему и его арендаторам препятствий в проезде на придомовую территорию МКД опровергается доказательствами – детализациями телефонных номеров для использования ворот для въезда и выезда. В деле нет иных данных, доказывающих факт создания таких препятствий, в том числе единоличному исполнительному органу истца. Кроме того, истец не предъявлял ТСЖ соответствующие претензии;
• при этом согласно СанПиН 2.1.2.2645-10 (о требованиях к условиям проживания в жилых зданиях) помещения общественного назначения, встроенные в жилые здания, должны иметь входы, изолированные от жилой части здания, при этом участки для стоянки автотранспорта персонала должны располагаться за пределами придомовой территории. Однако согласно материалам дела – детализациям телефонных номеров для использования ворот для въезда и выезда – персонал истца и арендаторов не только въезжал на территорию МКД, но и на продолжительное время оставлял там автомобили. То есть истец, в обход положений указанного СанПиНа, фактически хочет использовать придомовую территорию в качестве парковки для своего персонала, хотя это запрещено;
• кроме того, истец использует земельный участок МКД для транзитного проезда на смежный земельный участок, на котором также находятся его помещения. А между тем упомянутый СанПиН запрещает транзитное движение транспорта по внутридворовым проездам придомовой территории;
• следовательно, фактически истец требует изменить (установить новый) режим использования земельного участка МКД и понудить других собственников установить предлагаемый истцом режим такого использования;
• организация истцом парковочных мест на придомовом земельном участке МКД приведет к нарушению прав других собственников, поэтому интерес истца в создании проезда по части придомового земельного участка МКД и организации парковочных мест для хранения транспортных средств не создает у ТСЖ обязанности по предоставлению беспрепятственного доступа для организации такого проезда и мест хранения автомобилей.

     Верховный Суд РФ отказал собственнику в пересмотре дела, отметив, что спорная система проезда во двор организована ТСЖ на основании решения ОСС об ограждении земельного участка, телефонный номер руководителя и участника истца включен в базу данных телефонного оператора для открытия ворот; фактически истец требует установить новый режим использования прилегающего земельного участка и понудить к этому других собственников помещений в МКД.