Вправе ли наймодатель расторгнуть краткосрочный договор коммерческого найма жилья во внесудебном порядке

     Предметом рассмотрения КС РФ стал вопрос о конституционности абз. 2 п. 2 ст. 687 Гражданского кодекса во взаимосвязи с рядом общих положений гражданского законодательства в той мере, в какой на основании этих норм в судебной практике решается вопрос о допустимости включения в краткосрочный (продолжительностью до одного года) договор коммерческого найма жилого помещения условия о праве наймодателя на одностороннее расторжение договора без обращения в суд.

     Заключенный заявительницей договор найма предусматривал, что он может быть расторгнут наймодателем с уведомлением нанимателя за 3 дня в случае просрочки внесения платы за жилое помещение более чем на 5 дней. На основании этого пункта наймодатель выселил заявительницу из квартиры в связи с невнесением очередного платежа. Суды трех инстанций, с которыми согласился и ВС РФ, не усмотрели оснований для признания расторжения договора незаконным. Они отклонили довод о несоответствии указанного условия договора абз. 2 п. 2 ст. 687 ГК РФ, предусматривающему, что к основаниям расторжения краткосрочного договора найма по требованию нанимателя относится невнесение нанимателем платы за жилое помещение более двух раз, а само расторжение осуществляется в судебном порядке. Суды исходили из того, что названная норма по своей природе имеет диспозитивный характер и в отношениях коммерческого найма стороны вправе согласовать основания и порядок расторжения договора, отличные от тех, которые установлены законом.

    Конституционный Суд РФ поддержал эту позицию и признал оспариваемые нормы не противоречащими Конституции РФ (Постановление Конституционного Суда РФ от 2 июня 2022 г. № 23-П). Вместе с тем он разъяснил следующее:

• В качестве оснований одностороннего расторжения краткосрочного договора коммерческого найма жилого помещения по инициативе наймодателя могут выступать лишь такие обстоятельства, которые представляют собой существенное нарушение законного интереса последнего по вине нанимателя. Нарушение срока внесения платы по договору относится к числу подобных обстоятельств.
• Соответствующие основания расторжения договора должны быть сформулированы ясно, определенно и исключать возможность их неоднозначного истолкования.
• Наймодатель должен действовать добросовестно как при установлении права на одностороннее расторжение договора, так и при его реализации. В случае наличия в договоре явно несправедливых оснований одностороннего расторжения наниматель вправе заявить о недопустимости их применения в соответствии со ст. 10 ГК РФ или о ничтожности таких условий в силу ст. 169 Кодекса. Вопрос о соблюдении наймодателем принципа добросовестности оценивается судом в том числе с учетом особенностей рынка найма жилья в том или ином населенном пункте, а также личных обстоятельств нанимателя – прежде всего тех, которые были известны наймодателю.

    Указанные выводы, как подчеркнул КС РФ, применимы именно к краткосрочному найму жилого помещения и не распространяются на ситуации, когда договор найма, будучи формально краткосрочным, фактически таковым не является по причине продления сторонами отношений путем заключения договора на новый срок, если в совокупности эти сроки превышают один год.