Актуально такое разъяснение потому, что в стране огромное количество именно так и расположенных торговых точек, и проблемы поэтому у хозяев магазинов и коммунальных служб — похожи.
Главный вывод Верховного суда РФ звучит так — не является общедомовым имуществом крыша магазина, пристроенного к многоквартирному дому хотя и легально, но без решения общего собрания собственников о реконструкции дома.
А теперь расскажем детали спора и аргументы Верховного суда.
Эта история началась с того, что владелец нежилого помещения, так официально именуется в документах обыкновенный магазин у дома, несколько лет безуспешно пытался наказать управляющую этим домом компанию. Санкции рублем хозяин магазина требовал «за ненадлежащее содержание кровли многоквартирного дома». Проще говоря — крыши над его магазином.
Коммерсант был абсолютно уверен, что крыша его торговой точки — это часть общего имущества дома и он не должен зимой за свой счет ее чистить, а летом ремонтировать. После неоднократных отказов коммунальщиков коммерсант обратился с жалобой на них в местный орган жилнадзора. Потребовал привлечь управляющую компанию к ответственности по статье 14.1.3 КоАП. Уточним — статья подразумевает наказание за нарушение управляющей компанией дома лицензионных требований».
Но и там ему не повезло — жилнадзор отказал в возбуждении дела. Тогда бизнесмен отправился в суд. И снова — неудача. Местные суды трех инстанций заявили, что не видят оснований наказывать коммунальщиков. И вот тогда владелец торговой точки дошел до Верховного суда. А там ему объяснили, что управляющая компания права. И привели следующие аргументы.
Суд сказал, что спорный участок кровли, в «ненадлежащем содержании» которого предприниматель попытался обвинить коммунальные службы, представляет собой крышу помещения, пристроенного к многоквартирному дому. А сам факт современной пристройки — это расширенный магазин и он больше тех размеров, которые были установлены проектом дома в пятидесятых годах прошлого века. Да, у хозяина магазина есть разрешения на реконструкцию старого помещения и на ввод магазина в эксплуатацию. Есть в материалах дела и технические паспорта на дом и на само нежилое помещение. Но магазин не является общедомовым имуществом.
Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме относят крыши к такому имуществу. Но есть серьезное «но». С учетом конструктивных и технических особенностей крыши должны отвечать основному признаку общего имущества как предназначенного для обслуживания нескольких или всех помещений в доме. В нашем случае кровля над пристроенным магазином такому признаку общего имущества не соответствует.
ВС сказал -кровля не указана в как общее имущество в договоре управления домом, а решение о реконструкции дома «путем возведения пристроя к нежилому помещению» на общем собрании собственников дома не принималось.
Так же не принималось и решение о включении кровли в состав общего имущества дома. При отсутствии таких решений кровлю над магазином, несмотря на то что он является частью нежилого помещения, нельзя признать общим имуществом . «Даже регистрация права собственности на нежилое помещение, которое включает в себя и площадь пристроя со спорной кровлей, основанием для изменения состава общего имущества в МКД не является» — сказано в решении суда.
При этом доводы предпринимателя о том, что реконструкция дома не обжалована, и о том, что собственник магазина несет расходы по содержанию общего имущества многоквартирного дома пропорционально площади всего своего нежилого помещения (и пристроя тоже), значения в этом случае не имеют.
В итоге ВС отказал владельцу магазина в пересмотре дела.
